Site da Defensoria Pública do Estado do Ceará

TEXTO: JULIANA BOMFIM

ARTE: DIOGO BRAGA

Pagar aluguel é uma realidade para milhões de famílias brasileiras. Mas, quando a renda falha, o contrato vence ou a negociação não acontece, o que parecia apenas uma relação privada pode se transformar em medo de despejo, endividamento e insegurança sobre o futuro. Em meio ao crescimento das moradias alugadas no país, a Defensoria Pública do Estado do Ceará orienta inquilinos e proprietários sobre direitos, deveres e caminhos legais para resolver conflitos relacionados à moradia.

Segundo a PNAD Contínua, divulgada pelo IBGE em abril de 2026, o número de domicílios alugados no Brasil passou de 12,2 milhões, em 2016, para 18,9 milhões, em 2025. O crescimento de 54,1% mostra que morar de aluguel se tornou uma alternativa cada vez mais frequente no país, especialmente em um cenário de renda instável, informalidade e dificuldade de acesso à casa própria. 

Para reduzir esses conflitos, a legislação brasileira passou a regulamentar as relações de aluguel, mas a normatização ocorreu de forma lenta. Sete décadas separam a criação da primeira norma específica para relações locatícias, em 1921, e a promulgação da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que regulamenta a locação de imóveis urbanos até os dias atuais. 

É essa legislação que trata das regras sobre contratos, garantias, reajustes, prazos, direitos e deveres de proprietários e inquilinos. Na prática, estabelece limites e mecanismos de proteção tanto para locadores quanto para locatários, trazendo maior segurança jurídica às relações historicamente marcadas por desigualdades e conflitos. 

Em Fortaleza, a população pode buscar assistência jurídica gratuita no Núcleo de Atendimento e Petição Inicial (NAPI), no bairro Luciano Cavalcante, nos núcleos descentralizados ou nas Defensorias dos Juizados Especiais, este último, quando o valor discutido for inferior a 40 salários mínimos. Já no interior, as demandas podem ser apresentadas aos defensores e defensoras públicas das cidades com a presença da  Defensoria.

De acordo com a defensora pública Silvana Feitoza, supervisora das Defensorias dos Juizados Especiais da capital, a instituição pode auxiliar ambas as partes na busca por soluções legais para os conflitos relacionados à moradia. “A Defensoria pode auxiliar tanto locadores, quanto locatários na garantia de direitos e na construção de soluções legais para conflitos relacionados à moradia”, explica.

Contratos, garantias e despejo: como a lei organiza a relação entre locador e locatário

Quem rege os contratos de aluguel no País é a Lei do Inquilinato, que busca tornar a relação entre locadores e locatários mais equilibrada, transparente e adaptada à realidade digital. A norma trata de pontos como contratos, prazos, garantias, reajustes, responsabilidades sobre despesas, conservação do imóvel, formas de rescisão e procedimentos de despejo. Mudanças recentes trouxeram avanços importantes para proprietários, inquilinos e gestores imobiliários, reforçando direitos e deveres das partes e incorporando novas tecnologias ao mercado de locação.

A legislação reforça a necessidade de cláusulas mais claras sobre valor do aluguel, forma de pagamento, índice de reajuste, responsabilidades por taxas, manutenção do imóvel e garantias contratuais, com o objetivo de reduzir conflitos e oferecer maior previsibilidade às relações locatícias.

Também reafirma o direito à privacidade, estabelecendo que o locador só pode acessar o imóvel mediante autorização prévia do morador, salvo em situações emergenciais. Além disso, o proprietário continua responsável por garantir condições adequadas de habitabilidade durante toda a locação. Em contrapartida, o inquilino mantém deveres como pagar o aluguel em dia, zelar pela conservação do imóvel e comunicar eventuais danos que necessitem de reparo.

A defensora pública Silvana Feitoza afirma que as mudanças na legislação tornam a relação entre locadores e locatários mais equilibrada. ““A Lei do Inquilinato busca equilibrar direitos e deveres de locadores e locatários, mas também prevê mecanismos de retomada do imóvel em casos de descumprimento contratual.  O Judiciário tem reconhecido tanto o direito do inquilino à moradia, quanto o direito do locador de retomar o imóvel quando o contrato não é cumprido adequadamente”, explica.

Silvana Feitoza ressalta, ainda, que manter as obrigações do contrato em dia é essencial para evitar conflitos judiciais. “O inquilino não deve se preocupar apenas com o aluguel, mas também com despesas ordinárias, contas de água, energia e taxas de condomínio, quando previstas em contrato. No caso dos condomínios, por exemplo, o proprietário pode ser cobrado diretamente pela inadimplência e, depois, buscar ressarcimento judicial contra o locatário”, afirma.

A orientação jurídica da Defensoria é sempre pela assinatura do contrato durante a locação. A formalização por escrito, com cláusulas claras sobre valor do aluguel, forma de pagamento, índice de reajuste, responsabilidade por taxas, vistoria e garantias, reduz inseguranças para os dois lados. 

“Contratos de boca” 

No Brasil, quando não há contrato, chama-se popularmente de “contrato de boca”. É o caso da manicure Meire Vânia Freitas, que paga R$ 600,00 pelo aluguel de uma casa a poucos metros da sede da Defensoria, no bairro Luciano Cavalcante. Ela é casada com Lúcio Sousa, que trabalha como entregador e, juntos, possuem uma renda de cerca de dois salários mínimos e meio, variando conforme o movimento do mês. “É uma coisa incerta. Tem mês que faz sorrir, tem mês que faz chorar”, explica. 

Nem sempre foi fácil encontrar uma moradia compatível com a realidade financeira da família. Ao longo da vida, Meire precisou mudar diversas vezes de endereço para tentar adequar o aluguel ao orçamento doméstico. “Eu já morei em vários bairros e em tamanhos de casas diferentes. Cheguei a pagar R$1.300,00 quando a situação estava melhor, mas o aluguel pesa muito. Você paga hoje e já está devendo amanhã”, pondera.

Essas mudanças sucessivas representam mais uma camada de violação enfrentada por populações vulnerabilizadas que vão além das questões financeiras: retiram da família o sentimento de pertencimento ao lugar onde vivem, dificultando a construção de vínculos e identidade com o território que habitam, além de prejudicar o apoio de políticas como a frequência de crianças em escolas e postos de saúde. 

Sem renda fixa e sem fiador, a manicure não consegue atender às exigências do mercado formal de locação. Como depende de negociações diretas, frequentemente se depara com exigências incompatíveis e valores elevados para conseguir alugar um imóvel. “Para quem não tem fiador, chegam a pedir três ou quatro meses de caução. Não tenho condições de pagar”, afirma.

Para alugar a casa onde vivem atualmente, Meire e Lúcio não apresentaram fiador ou outras garantias. Uma informalidade viabilizada pela relação de amizade com o proprietário e mantida pela pontualidade nos pagamentos. “Quando eu soube que a outra inquilina ia entregar, liguei pro dono e disse que tinha interesse. Como ele já me conhecia, fechou o contrato só de boca, baseado na confiança mesmo e eu já me mudei no mês seguinte”, afirma. 

Contratos verbais, como o de Meire, ainda são frequentes porque, para muitas famílias, parecem  a única alternativa para famílias sem renda fixa ou garantias formais exigidas pelo mercado. No entanto, a informalidade dessas transações, historicamente, expõem locatários a situações de profunda insegurança jurídica. Não são raros os relatos de casos em que proprietários recorriam à violência e a despejos forçados, contribuindo para a marginalização das famílias inadimplentes, a expansão das moradias precárias e o crescimento das favelas nas capitais. Além disso, o locador também pode sofrer prejuízos como danos ao imóvel, sublocação ou atrasos prolongados, sem qualquer segurança de pagamento. 

A tensão histórica entre proprietários e inquilinos foi imortalizada na marchinha de carnaval “Daqui Eu Não Saio”, composta em 1950, que ironizava as dificuldades de retomada dos imóveis e revelava os conflitos que até hoje cercam essa relação: 

Daqui não saio/ Daqui ninguém me tira 

Onde é que eu vou morar?

O senhor tem paciência de esperar

Ainda mais com quatro filhos

Onde é que vou morar?

Quando a renda desaparece

Apesar dos avanços legais, a realidade mostra que nem sempre cumprir o contrato depende apenas da vontade do inquilino. E José Djanir da Costa conhece bem essa realidade. Há mais de uma década no mesmo endereço, ele viu o imóvel onde construiu a rotina com a esposa e suas duas filhas se transformar em motivo de angústia depois da pandemia. “Eu nunca fui de atrasar aluguel, sempre paguei certinho, mas fiquei desempregado por 15 meses. Minha mulher também perdeu o emprego e a situação foi ficando cada vez mais difícil. Acabei acumulando dívidas”, relata.

A perda repentina da renda transformou a estabilidade da família em insegurança. Sem conseguir manter os pagamentos em dia, José Djanir passou a enfrentar não apenas o peso financeiro das dívidas, mas também o sofrimento psicológico provocado pelo medo de perder a moradia. Para ele, a dificuldade maior tem sido encontrar abertura para negociação. “Essa é uma história em que o inquilino quer pagar, quer negociar, mas a imobiliária quer despejar a todo custo. Já tentei de todas as formas, mas eles não têm boa vontade”, lamenta. 

Ele se refere às propostas negadas pela imobiliária nas duas audiências de conciliação. “A linguagem é muito dura. É fácil dizer ‘desocupe o imóvel’, mas ninguém pensa no que isso significa para uma família com duas filhas, sem ter para onde ir”, afirma.

José Djanir afirma que nunca deixou de buscar uma saída para quitar a dívida acumulada durante o período de desemprego. “Eu cheguei a pagar 11 aluguéis de uma vez só. Foram cerca de R$ 12 mil, entre aluguel, juros, honorários e tudo o que foi cobrado. Se eu tivesse condições, já teria entregue o imóvel. Quero negociar, limpar o meu nome, o da minha esposa e o da fiadora, que é minha sogra. Mas precisa ser dentro de uma realidade que eu consiga pagar”, explica. 

Depois de 16 meses em busca de um acordo e sob ameaça de pedido de despejo, José Djanir buscou ajuda da Defensoria para negociar a dívida de mais de R$ 15 mil com a imobiliária. Atualmente, a renda fixa da família se resume a um salário mínimo recebido pela esposa, enquanto ele tenta se reorganizar financeiramente como motorista de aplicativo.

Além do impacto financeiro, a ameaça de despejo tem provocado desgaste emocional e insegurança dentro de casa. “Isso mexe com o psicológico da gente. Vem ansiedade, estresse e um medo constante do futuro”, relata. Mesmo diante da tensão, ele afirma confiar que a Justiça possa conduzir uma solução equilibrada, que considere tanto o direito do proprietário quanto a realidade enfrentada pela família. “O que a Justiça determinar, eu vou cumprir. Em nenhum momento quero ir contra uma decisão judicial, mesmo sem ter para onde ir”, declara. 

Mediação e direito à moradia

De acordo com a defensora pública Silvana Feitoza, as mudanças na aplicação da Lei do Inquilinato e a digitalização dos processos judiciais tornaram mais ágil a retomada de imóveis em casos de inadimplência. “Hoje existe uma maior celeridade nas ações de despejo. O Judiciário tem entendido a necessidade de equilibrar o direito à moradia do inquilino com o direito de propriedade do locador. Então, quando há descumprimento contratual, especialmente por falta de pagamento, os processos têm ocorrido de forma mais rápida”, explica.

Entretanto, o despejo continua sendo uma medida extrema e a Defensoria Pública atua justamente para tentar construir soluções equilibradas entre as partes. “Muitas vezes ainda é possível buscar acordos, renegociar dívidas e evitar que o conflito evolua para uma retirada abrupta da família do imóvel”, conclui.

Entre contratos, dívidas e notificações, histórias como as de Meire Vânia e José Djanir revelam que o aluguel vai muito além de uma relação patrimonial. Para milhões de brasileiros, morar de aluguel significa lutar diariamente pela permanência no território, pela preservação dos vínculos comunitários e pela garantia de um teto para a família. Nesse cenário, a atuação da Defensoria Pública busca equilibrar direitos e evitar que dificuldades financeiras resultem na perda da moradia e da dignidade.

Alugar é uma prática antiga, mas os conflitos seguem atuais

A locação de bens acompanha a história das relações patrimoniais. Muito antes dos contratos impressos e das assinaturas digitais, o ato de alugar ou arrendar imóveis já fazia parte da organização das sociedades. Há mais de quatro mil anos, na antiga Mesopotâmia, contratos de arrendamento eram registrados em tabuletas de argila, detalhando direitos e deveres entre proprietários e agricultores. Séculos depois, no Direito Romano, a locatio conductio regulava a locação de imóveis, objetos e serviços mediante pagamento em moedas, alimentos ou produtos agrícolas.

Até mesmo em narrativas bíblicas aparecem referências à prática, como na Parábola dos Lavradores Maus, no Evangelho de Mateus (21:33-46): “Havia um proprietário de terras que plantou uma vinha. Colocou uma cerca ao redor dela, cavou um tanque para prensar as uvas e construiu uma torre. Depois arrendou a vinha a alguns lavradores e foi fazer uma viagem”.

No Brasil, a prática está ligada a fatores históricos, sociais e econômicos, sobretudo à concentração fundiária, à urbanização acelerada e à dificuldade de acesso à moradia própria. A concentração da propriedade imobiliária permanece como um dos grandes desafios urbanos do país e ajuda a explicar por que, para milhões de famílias, o aluguel se tornou a principal alternativa de permanência nas cidades.

Para o supervisor do Núcleo de Habitação e Moradia da Defensoria Pública do Ceará, Lino Fonteles, que atua diariamente em demandas envolvendo ocupações urbanas e contextos de vulnerabilidade habitacional, a moradia é um ponto de partida para a garantia de outros direitos.

“A visão da Defensoria Pública é de que o direito à moradia é um direito humano fundamental. É a partir do direito à moradia que as pessoas têm acesso a outros direitos: sem direito à moradia, você tem dificuldade até de acesso à saúde, até de um cadastro no SUS. Além disso, a moradia é um local de descanso, após o período de trabalho. Partindo desse princípio, as ocupações urbanas só podem ser removidas depois de terem sido esgotados os meios legais de negociação e judiciais. As famílias devem ser acolhidas pelo poder público e incluídas em aluguel social ou em programas habitacionais”, afirma.

Confira Direitos e Deveres de inquilinos e locatários:

Inquilino 

Direitos:

• Receber o imóvel em condições adequadas de uso e habitabilidade;
• Ter garantida a privacidade no imóvel, com entrada do proprietário apenas mediante autorização prévia, salvo emergências;
• Não pagar despesas extraordinárias do condomínio, como reformas estruturais e modernização;
• Ter preferência na compra do imóvel, em caso de venda;
• Ser indenizado por benfeitorias necessárias;
• Rescindir o contrato com multa proporcional ao tempo restante;
• Isenção de multa em situações específicas, como transferência de trabalho ou violência doméstica comprovada;
• Contar com contratos mais claros, detalhados e digitalizados;
• Utilizar garantias locatícias digitais, como seguro-fiança online e caução digital;
• Ter maior previsibilidade nos reajustes, com preferência prática pelo IPCA.

Deveres: 

• Pagar aluguel e encargos pontualmente;
• Arcar com despesas ordinárias do condomínio;
• Zelar pela conservação do imóvel;
• Comunicar imediatamente danos ou defeitos estruturais ao proprietário;
• Devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo desgaste natural;
• Respeitar as regras do condomínio e a finalidade do imóvel;
• Não realizar obras sem autorização do proprietário;
• Permitir vistorias previamente agendadas.

Proprietário (Locador)

Direitos: 

• Receber o aluguel e encargos na data acordada;
• Cobrar multas previstas contratualmente;
• Exigir que o imóvel seja utilizado conforme a finalidade prevista no contrato;
• Ser informado sobre danos estruturais ou problemas no imóvel;
• Receber o imóvel em condições semelhantes às da vistoria inicial, considerando o desgaste natural;
• Retomar o imóvel em casos previstos na lei, como inadimplência, infração contratual ou término do contrato;
• Obter maior agilidade em ações de despejo, especialmente em contratos sem garantia;
• Utilizar contratos eletrônicos e notificações digitais com validade jurídica.

Deveres:

• Entregar o imóvel em condições adequadas de uso e segurança;
• Garantir a habitabilidade do imóvel durante toda a locação;
• Realizar reparos estruturais e corrigir defeitos anteriores à locação;
• Respeitar a posse e a privacidade do inquilino;
• Fornecer recibos discriminados dos pagamentos;
• Arcar com despesas extraordinárias do condomínio;
• Manter áreas comuns em bom estado, quando aplicável;
• Cumprir as regras contratuais e legais relativas à locação.